Forskel mellem begreber om markedsværdi og investeringsanalyse
Begrebet markedsværdi afviger fra investeringsanalysen er som følger:
Begrebet markedsværdi adskiller sig fra investeringsanalysen på fire vigtige måder:
Image Courtesy: digitaltonto.com/wp-content/uploads/2013/01/Engagement-funnel.jpg
(1) tilbagevirkende versus potentielle
(2) upersonlig versus personlig;
(3) unleveraged versus leveraged; og
(4) netto driftsindtægter (NOI) i forhold til efter skattemæssige pengestrømme.
Retrospective versus Prospective.
Markedsværdievalueringer ser bagud; de forsøger at estimere den pris en ejendom vil sælge til ved at se på salgspriserne for lignende ejendomme i den seneste tid. Under statiske markedsforhold kan en sådan teknik være rimelig.
Men hvis man siger, at renteniveauet, befolkningen eller køberens forventninger ændrer sig hurtigt, kan tidligere salgspriser ikke nøjagtigt angive den aktuelle værdi eller fremtidige værdi af en emneejendom. I modsætning hertil vurderer en investeringsanalyse ikke kun, hvilke lignende egenskaber der er solgt til, men ser også på de underliggende determinanter af værdi.
En investeringsanalyse forsøger at forudsige faktorer som økonomisk base, befolkningsdemografi og psykografi, tilgængelighed og omkostninger ved realkreditfinansiering og potentielle kilder til konkurrence.
Upersonlig mod personlig:
Som defineret af professionelle appraisører repræsenterer et markedsværdighedsopgørelse den pris, en ejendom vil sælge til under bestemte betingelser - med andre ord et slags markedsgennemsnit. Men hver køber og sælger har faktisk et unikt sæt behov, og hver fast ejendomstransaktion kan struktureres for at imødekomme disse behov.
Så en investeringsanalyse ser ud over, hvad der kan udgøre en "typisk" transaktion og forsøger at evaluere en ejendoms ejendoms vilkår eller salg (eller leje), da de svarer til en given investors begrænsninger og mål.
Eksempelvis kan en vurdering af markedsværdier vise, at en ejendom med normal finansiering og salgsbetingelser er Rs.18, 00.000. Men på grund af personlige skattemæssige konsekvenser kan det være bedre for en sælger at anmode om en højere pris for ejendommen og tilbyde ejerfinansiering til en undermarkedsrente.
Uleveret versus Leveraged:
De afkast, en ejendomsinvestering tilbyder, vil blive påvirket af den købspris, der finansieres. Men simpel indkomstkapitalisering [V - (NOI / R)] indeholder ikke alternative finansieringsplaner, der kan være tilgængelige. Det forudsætter enten kontanter eller et uleveret køb.
Anvendelsen af finansiering eller gearing giver forskellige risikoafkastparametre til en ejendomsinvestering. Udnyttelse øger automatisk investeringsrisikoen, fordi lånte midler skal tilbagebetales. Manglende tilbagebetaling af realkreditlån medfører afskærmning og eventuel tab af ejendom. Alternativt kan gearing også øge afkastet.
Hvis en ejendom kan tjene et afkast, der overstiger udgifterne til de lånte midler, vil investorens afkast blive forhøjet til et niveau, der ligger langt over, hvad der kunne have været tjent på en all-cash-aftale. Dette er kendt som positiv gearing.
Omvendt, hvis afkastet ligger under gældsprisen, vil afkastet på den investerede egenkapital være mindre end fra en all-cash-aftale. Dette kaldes negativ gearing. Følgende eksempel viser, hvordan gearing påvirker afkastet og giver indsigt i de mulige tilknyttede risici.
Antag en investor køber et stykke jord til Rs. 20, 00, 000. Investoren har to finansieringsvalg. Valg A er alle penge; det vil sige ingen gearing er ansat. Valg B involverer 80 procent finansiering (20 procent forskud) med 12 procent rente.
Med løftestang (valg B) tegner investoren en Rs. 16, 00.000 note (.80 x Rs. 20, 00.000) med 12 procent rente med hele hovedstolsbeløbet forfalder og betales ved udgangen af et år. Antag nu, at jorden satser på året til Rs. 30, 00.000 (En komparativ analyse af misforståelse. Hvis investoren havde valgt all-cash-aftalen, er det etårige afkast på investorens oprindelige egenkapital 50 pct.
Brugen af gearing ville have forstørret det tilbage, uanset hvor meget ejendommen værdsatte. Det gearede alternativ (valg B) involverede kun en Rs. 4, 00.000 investeringer i personlig initial egenkapital, med balancen finansieret ved låntagning med 12 procent rente.
Ejendommen sælger til Rs. 30, 00.000 heraf Rs. 4, 00.000 repræsenterer inddrivelsen af den oprindelige aktieinvestering, Rs. 16, 00.000 går til at tilbagebetale den primære saldo på gælden, og en anden Rs. 1, 92, 000 gevinst er vant til at betale renter (Rs. 16, 00, 000 x 0, 12).
Balancen af provenuet Rs. 8, 08, 000 repræsenterer investorens afkast. Afkastet på investorens indledende egenkapital er 202 procent over fire gange, som leveres af alternativet alternativt alternativ, valg A.
Vi brugte 12 procent i ovenstående eksempel, men det er vigtigt at forstå, at omkostningerne ved penge har overraskende lille effekt på komparative (leveraged versus unleveraged) afkast; for eksempel ved hjælp af 6 procent renten stiger afkastet på investorens egenkapital til 226 procent, stadigvæk over det uleverede alternativ.
Tildelt, ved at bruge lavere renteomkostninger forbedrer afkastet, men det samme er den ting, der virkelig kører afkast på egenkapitalen, den mængde gearing, der anvendes.
Der er dog en anden side til mønten. Uanset hvad det endelige resultat er, er risikoen altid iboende i gearing; det kan nemt gøre en dårlig aftale i en katastrofe. Antag, at Rs. 20, 00.000 korrekt diskuteret ovenfor faldt i værdi med 25 pct. I løbet af et års holdingsperiode. De sammenlignende resultater præsenteres.
Den uafleverede investering har resulteret i et negativt afkast på 25 procent. Dette er imidlertid ikke stort i forhold til den gearede position, hvor investor ikke kun taber hele den oprindelige investering af Rs. 4, 00000, men en ekstra Rs. 2, 92, 000 (Rs.1, 00.000 ekstra hovedstol på gælden + Rs 1, 92, 000 renter).
Det samlede tab af Rs. 6, 92, 000 på den oprindelige Rs. 4, 00.000 af egenkapitalen resulterer i en (negativ) afkast på 173 procent. Således er tabet i gearingskassen næsten syv gange tabet i den uleverede situation.
